【文/有数DataVision】

你可能从未听过中国房价最贵县城的名字。

陵水，一个GDP仅有1/8个义乌、人口不到40万的海南小县城，在最新出炉的“中国县城房价排行榜”上悄然登顶，3.3万的房价放在省会级的城市里，除了北上广深，也就杭州和南京配和陵水碰一碰。

为什么一块被细沙椰林和珊瑚、雨林火山和酒店填满的旅游胜地里的一个小县城，房价能干爆全国95%的城市？

熟悉海南的人内心毫无波澜：“海南嘛，炒房是传统手艺，正常，不急，莫慌。”

确实，海南就是这么一片神奇的土地，孤悬海上，有无尽的美景，也有疯狂的房地产和炒房客们。世人只道三亚沙滩可比马代，却不知海南房价曾比天高。

海南和房地产的爱恨纠葛远非几句话所能概括，他们就像一对相爱相杀几十年的往日恋人：爱过笑过，也累过痛过，海南享过地产的福，吃过地产的苦，最后终于下定决心要摒除对房地产的依赖。

能不能成功不知道，助攻倒是拉满了。

2025-08-04，中央正式宣布决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，海南的发展一下被提高到了国家战略级的重要地位，这也是海南继1988年建省办经济特区、2010建立国际旅游岛后的第三次历史性机遇。

前两次机遇皆因房地产而错失，因而在这陨石级的第三次机遇上，调控房地产，成了海南必须打好的最关键也最艰难之战。

在本文里，我们将尝试解答以下几个问题：

1.海南与房地产之间发生过什么？

2.海南房价到底算不算虚高？

3.海南摆脱对房地产的依赖了吗？

4.离开房地产，海南该去往何方？

01.梦起梦碎

琼岛曾经确实很穷。

海南在1988年前还隶属广东。由于一直被当做国防前沿阵地对待，产业发展受限颇多，除橡胶外几乎没有别的产业。

改开后，全国都在摸爬着寻找“能过河的石头”。海南临近东南亚，又是全国第二大岛，常常被拿来和台湾比较，但毕竟基础薄弱，因此当时中央想着的，是20年赶上台湾。

资金匮乏、环境落后、交通不便、人力不足的环境下，最简单粗暴的手段自然是“政策调控”。

1988年4月，海南脱离广东，建省设经济特区，政策上“资金进出自由、境外人员进出自由、货物进出基本自由”，开放力度之大国内首屈一指。

政策是有了，可钱从哪来？

在88年这个时间点，想借外资之手可没那么简单。即使有着总工程师的鼎力支持，海南与日企熊谷组意图合作开发的洋浦经济试验区直接被戴上“割地卖国”的高帽子，直到世纪之交，洋浦仍然是一片荒芜。

1992年，当那个老人再次南巡之时，政策上的松绑瞬间改变了一切。

此时距离深圳被设立为经济特区已过去12年，全国都见证了深圳从小渔村变成大都市、12年里GDP翻了117倍的发展奇迹，无数因没来得及上车而懊悔的人们都在寻找下一个深圳。

顺着地图往南一点，那就是地价低廉的海南。当时有句话叫“十万人才下海南”，下海南干什么呢？

炒房。

一年之内，人口不到700万的海南出现了2万家房地产公司，地价从每亩十几万涨到六百多万，房价则从1991年的1400蹦到了1993年上半年的7500。

要知道直到20年后的2012年，国内的平均房价才达到5791元，而97年的上海静安区，房价2300就能被专家呼吁“尽快抛售”。

不少大佬的第一桶金都是从这段疯狂的岁月里淘来的——比如以潘石屹、冯仑为代表的“万通六君子”，潘石屹92年在海南赚到一千多万后成功逃顶，三年后与妻子创立SOHO中国；冯仑则成了民生银行的联合创始人。

这也是海南第一次尝到房地产的甜头：那一年的GDP暴涨41.5%，房地产增加值翻了近10倍。

向来习惯了吹海风喝老爸茶的海南，第一次感受到什么叫疯狂。所有人都在玩击鼓传花的游戏，“大老板建大楼，小老板盖小楼，没钱的炒楼花”。

正如19世纪无数美国淘金客西进淘金一样，“到海南，淘金去”也成了90年代风靡全国的口号。

但问题在于，当时的海南没有黄金，只有黄沙。

海口大英山机场由于机位不足，每逢航班高峰，部分飞机只能停在新航站区一公里开外的老停机坪排队，游客上下机极度不便；机场内时常有人、车、牲畜闯入，严重威胁飞行安全，仅1993年机场复飞次数就高达44次、中断起飞7次。

如今的海滩度假圣地三亚亚龙湾在96年都还是一片残破景象，凤凰机场也要到94年才建成。

此时的海南，除了房地产外一无所有。

只是没想到泡沫破灭得如此之快：短短两年不到，1993年6月，中央下达铁腕政策，严控信贷规模、削减基建投资、清理所有在建项目，并终止房地产公司上市。海南的房价又迅速跌回了两年前的水平，95%的房地产公司都面临倒闭。

鼓声停下，狂热者眼看手中没来得及传出去的金花变成了一抔烂泥。海风中飘扬着的不再是暴富的狂笑，而是烂尾楼如泣如诉的哀嚎和漫天的坏账。