【文/观察者网专栏作者 陈杰】

2020年起，全国各城市在义务教育阶段招生上，全面严格落实中央所要求的“公民同招”政策。这项教育新政，对于和教育密切挂钩的楼市尤其学区房，到底会产生什么样的影响，恐怕是很多人关心的问题。

本文基于某东部一线城市，选取部分板块的楼盘为案例，通过学区房和非学区房的对比，提供一些初步证据。本文并不意图提供严格的实证证据，那需要基于大数据的精确分析，本文只是基于一些现象观察做些评论和政策探讨，以为社会各界及决策部门提供一些参考。

“公民同招”政策的来由与出发点

所谓“公民同招”，是指义务教育阶段公办和民办学校同步报名、同步招生、同步注册学籍，不得提前组织招生。“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取”，这是2025-08-04印发的《中共中央 国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》以下简称《623意见》）明确提出的要求。教育部在2018年和2019年做好普通中小学入学通知等文件中，也多次强调要推行“公民同招”。

“公民同招”的主要作用是，限制热门民办中小学以点招、测评或面试等形式来提前“掐尖”以抢夺优秀生源，目标是降低义务教育阶段的“择校热”，促进教育公平。近年在治理择校和解决教育公平问题上，各地政府对公办小学初中采取了严格的免试就近入学政策，全面禁止以测试等方式来选拔学生。

但与此同时，各地政府对民办义务教育学校的招生政策长期放任不管，公办学校和民办学校在招生上处于严重的不对等竞争中。再加上民办学校在软硬件、学习负荷、办学灵活性等其他方面优势，义务教育阶段的优秀生源越来越多向热门民办学校聚集。在长三角地区和珠三角地区，小学和初中阶段最好的学校，往往都是民办学校。而一旦民办学校做出好品牌，就会更加吸引生源，形成马太效应。

“公民同招”，本意在促进教育公平。图片来源：新华社

“公民同招”就是要让义务教育阶段民办学校与公办学校对生源的竞争重新回到同一起跑线，有媒体称为逆转义务教育的“国退民进”。

2020年初，为落实《623》意见，全国31个省份教育部门陆续发布的中小学招生入学具体实施细则，都明确落实了全面推行“公民同招”+“民办摇号”的政策，各地做法基本相同。教育部官方网站对此专门转载了《中国教育报》2025-08-04一篇文章。该文中有专家评论认为，“公民同招”除了可促进教育公平，还可降低竞争强度，缓解家长的教育焦虑，减少家长们对孩子学习的过度投入，一定程度上可以抑制超前教育问题和避免过早的拔苗助长。也有评论者认为，“公民同招”有助于避免让孩子过早地就遭遇社会分层。不同阶层的孩子在一个学校就学，可以减缓阶层分化，促进阶层流动性。

各地义务教育阶段报名统计数据表明，“公民同招”之后，确实给民办学校的择校热降温很多。

“公民同招”对楼市的冲击效应

但“公民同招”政策让老百姓对民办学校“择校热”降温的同时，也对住房市场尤其学区房市场产生直接冲击效应。

各地“公民同招”+“民办摇号”的新政基本差别不是很大。在这个新政下，如果一个家庭去竞争热门民办学校，就等于自动放弃对口公办学校优先录取的机会，相当于学区房“作废”了。如果民办还没有录取到，那就要重回公办池子里重新排序或是统筹入学，进入那些还没招满的本区公办学校。这样，进入普通甚至最差的公办学校，风险很大。

很多家庭为了保险起见，只要对口的公办学校还不错，就纷纷选择让孩子进入公办学校而不再冒险去热门民办学校碰运气了。这就引发了不少家庭对拥有对口优质公办学校资源的学区房的哄抢，尤其是那些能九年一贯制进入优质公办初中的学区房。

但这里会有几个问题。很多人一直不明白学区房现象到底是怎么产生的，他们表示怀疑，公办的小学和初中的差别真的那么大么？这些差别对孩子成长真的有很大影响么？这些人表示不理解，为什么有些人会花很高价格甚至天价去抢夺学区房。

确实，各地高中会因为高考升学率有个显示度很高的品牌差别，各地的公办初中和小学，官方一般都禁止发布任何排名，各地教育部门对于小学和初中也基本没有重点非重点的区分或分级制度，而且这个阶段的公办学校，教育投入差别不会很大，师资配置差别也不会很多。然而，由于历史办学成绩和积累声誉等各种原因，各地民间对公办初中和小学都有基于口碑而形成的各种梯队式排名。不过，这些所谓的好学校，到底是因为确实学校办得好，还是所处地段好、家长素质高、带来的生源好，这个“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题，是至今连众多经济学者们都很难回答清楚的实证难题，并且随着不同城市不同地段不同学校会有很大差异性回答，普通老百姓更没有太多兴趣去深挖掘和反思。

有不少评论者曾指出，很多家长其实都意识到，学区房其实“不保上限保下限”，不会有太多家长会认为，有了学区房就是上了升级好学校的保险箱，但家长们认定，学区房能基本保证孩子不会成长在“容易被带坏的环境里”，这对很多家长就足够了。“近朱者赤近墨者黑”，环境因素对孩子成长十分重要，这是自”孟母三迁”故事流传以来就深深刻入中国人文化基因中的默认自觉意识。这个意识，与中国人紧密的家庭关系、向来高度重视子女教育的历史传统，以及城市中产阶层富裕崛起后对子女教育投入能力的显著增加，相互叠加，使得中国城市自住房市场化之后，就持续出现高烧不退的学区房现象。

然而，虽然全国去年都在推行“公民同招”，由于不同城市的民办义务教育发达程度不同，楼市受冲击的程度也就十分不同。本文观察的某东部一线城市，就是典型的楼市受到“公民同招”冲击较大的城市。

中国人的观念，一向是为了孩子。图片来源：视觉中国

“公民同招”政策的实施与效应

该市位于东部一线城市，民办义务教育发达，长期以来小学和初中的顶级学校都是民办为主。同时该市对初升高控制很严，只有一半左右的初中生能进入高中，其他只能去中专和职中，为此对优质初中的争夺尤其激烈，而民办学校恰恰在初中阶段的优势更加明显。如民办初中的学生数尽管只占该市初中学生数的20%左右，据民间统计，在2019年该市12所顶级高中预录取学生中，民办初中占了65%，公办初中才占35%。一些可以全市招生的热门民办学校，招生200-300，却动辄几千人报名，报名录取比达到10:1甚至20:1。

2015年,“XX市义务教育入学报名系统”开始启用，当年民办小学平均的报名录取比为4:1，民办初中平均的报名录取比为3:1。2016年和2017年，民办小学的报名录取比维持在3:1左右，民办初中的报名录取比为1.7:1和1.5:1。

但该市也是国内在义务教育阶段实施“公民同招”较早的地区之一。2018年该市开始初步实施幼升小的“公民同招”，中考改革方案也明确市实验性示范性高中名额分配向不挑选生源学校倾斜，立即出现了民办幼升小、小升初报名的双“降温”，当年民办小学报名人数较上年下降47%，民办小学的报名录取比大幅下降到1.4:1，民办初中的报名录取比也下降到1.4:1。2019年，该市民办小学和民办初中的录取比，都与2018年基本持平（该市教委未公布准确数字）。

2020年3月，该市正式全面落实“公民同招”和“民办摇号”，幼升小报名18.51万人，其中报名民办小学2.23万人。88.1%的民办小学，共有74所，参加电脑随机录取。民办小学报名录取比约为1.41:1，与2019年基本持平；同时，小升初报名14.16万人，其中报名民办初中2.52万人（不含一贯制直升的0.49万人）。有77.27%的民办初中，共85所，参加电脑随机录取。民办初中报名录取比为1.43:1，相比2019年继续下降。

虽然该市在2018年就开始试行“公民同招”，但2020年才真正全面落实“公民同招”+“民办摇号”政策，这对民办学校杀伤力特别大，对公办学校升温则有利。尤其该市是一个移民城市，外来非户籍人口长期占了总人口的40%多。虽然近年来在相关政策调控的影响下，外来人口流入趋势有所减少，但外来人口占比仍然在高位。如根据官方最新发布数据，2019年末，该市常住人口总数为2428万人。其中非户籍的外来常住人口978万人，占比40.3%。大量非户籍人口的存在，和流动人口拖家带口、举家迁移的比例增高，使得本地人的子女杂义务阶段教育与外来务工人员的子女在一起就读概率很高。

作为东部一线城市，该市又是一个中产阶层占比很高的城市。从社会学角度来说，中产阶层往往有很强的阶层地位维护焦虑感和阶层攀升使命感。对于中产阶层来说，自己子女能否在同一阶层家长聚集或比自己更高阶层家长充斥的学校里就读，是阶层地位的重要标志，也是阶层安全感的重要体现，甚至可能还是他们实现阶层攀升的一个渠道。