【文/徐高】

大家好，非常高兴能够来到朗润·格政论坛，与姚老师和赵老师讨论经济形势和地产行业。今天我先简单讲一下当前国内经济形势，然后重点对地产行业进行分析。我会分析当前地产行业出现的问题，及产生这些问题的更深层次原因，然后给出化解地产行业短期困境、推进行业长期健康发展的政策建议。

经济“内冷外热”，复苏动能不强

2022年这一轮疫情冲击的峰值已经过去。数据显示，当前十大城市地铁日均载客量已经明显回升，接近此轮疫情暴发前的水平。当然，由于奥密克戎病毒的传染性非常强，所以疫情未来走向还有比较高的不确定性，还可能有波折和反复。

随着疫情冲击的减弱，国内经济已在明显修复。今年6月，制造业PMI已回升到扩张区间。但从PMI的分项指标来看，当前我国经济需求面“内冷外热”态势相当明显。

今年6月，我国PMI指标中“新出口订单”指数显著上扬。同时，反映内需和外需总和的“新订单”指数上升幅度却相当有限。如果以“新订单”与“新出口订单”两个指标数字之差作为国内订单情况的表征指标，可以发现当下国内订单情况相当弱，显示内需疲弱。因此，最近两月我国总需求的改善主要靠外需拉动。（图1）

当前我国这种“内冷外热”的情况与2020年2季度时我国的“内热外冷”很不一样。2020年2季度，随着疫情在全球的扩散，我国出口二次探底。但同时由于国内稳增长政策明显发力，带动内需显著走高，从而让经济有力复苏。但当前，由于美国正在激进地收紧货币政策，全球经济景气也正在下滑，外需前景并不乐观。而在此背景下，内需又如此疲弱，未来几个季度我国经济的复苏力度可能明显小于2020年。

陷入恶性循环的地产行业是内需偏弱的主因

当前我国内需偏弱的主要源头是房地产行业。我国地产投资增速在2021年下半年进入下行通道，至今未明显改观。

尽管2022年上半年我国已经出台了一系列刺激基建投资的政策，带动基建投资增速有所上升。虽然基建投资的总规模与地产投资相当，但它对上下游产业的带动力弱于地产，所以基建投资的上行很难完全对冲地产投资的下行。因此，即使政策在基建投资方面发力，内需因地产而疲弱的态势也难以改变。

下面让我们把视线聚焦在地产行业上。

可以说，当前我国地产行业的疲弱状态是最近十几年所未见的。在2021年下半年，我国地产行业几个核心指标的增速就已进入下行通道。目前，地产销售面积、房屋新开工面积、土地购置面积的同比增速都下滑至近十几年的最低水平。（图2）

但地产行业最让人担心的，还不是各项核心指标增速处在十几年的低位，而是行业当前所处的极不正常的恶性循环状态。

地产是实体经济中对利率变化相当敏感的行业。国内利率的下降往往会带来地产融资的改善。以个人住房按揭贷款为例，在过去十几年里的几个周期中，一般当国内国债利率下降3个季度之后，按揭贷款增速就会明显走高。但在最近一年中，国债利率早已下降，按揭贷款增速却持续下降，创出十年新低。当下按揭贷款增速与国债利率之间如此背离的走势，在过去十多年从来没有出现过。（图3）

很显然，最近一年国内货币政策的宽松并未传导至地产。究其原因，是如“三条红线”这样对于地产过于严厉的融资紧缩政策触发了行业的下行，并将行业推入了恶性循环中。

一方面，地产开发商资金链收紧，信用风险上升；另一方面，其他人对地产行业信心下降，主要表现为银行对地产开发商的惜贷，以及购房者因为担心房屋交付而来的“惜购”心态——不太敢买房子。这两方面的因素相互加强，使地产行业进入了极其反常的疲弱状态。地产行业仅凭自身力量，很难打破这种恶性循环。