【5月26日，全国人大财经委副主任黄奇帆做客复旦大学中国经济研究中心第11期“中国大问题”讲堂，作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。以下为根据现场录音整理作者修订的权威版，首发于微信公号复旦大学经济学院。主办方赐稿观察者网发布。外标题为编者所加。】

一、房地产和实体经济存在十大失衡

习近平总书记在去年底中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出，我认为，主要表现在十个方面：

（一）土地供需失衡

宏观上看，过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，实际上每十多年全国就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从80年代的23亿亩，减少到现在不到20亿亩。

从保证粮食安全的角度看，我国每年人均口粮消费约为150公斤，肉禽蛋奶折合人均饲料粮300公斤左右，按13.7亿人口规模和耕地亩均360公斤粮食单产计算，就需要17亿亩耕地。再加上蔬菜、水果需求，20亿亩耕地就显得捉襟见肘。

我们国家有一个判断，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线，是国家安全所在。

为此，为国家战略安全计，我国土地供应应逐步收紧，2015年供地770万亩，2016年700万亩，今年计划供应600万亩。土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。“地少人多”，这是我们国家的国情，城市发展中必须把握国情，加强土地的集约节约利用，提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。

结构上看，国家每年批准供地中，约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，这部分又一分为三：55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右给了工业，实际给房地产开发的建设用地只有15%。这是2/3城市建设用地中的15%，摊到全部建设用地中只占到10%左右，这个比例是不平衡的。

相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%左右的情况，我们工业用地配置显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。

区域上看，好不容易有15%可作城市住房用地，是不是人多的城市多供应一点，人少的地方就少供应一点？政府有时是逆向调控，对大城市有意控紧一点，流入人口多土地却拿得少，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一点，造成了资源配置在城市间的不平衡。

（二）土地价格失衡

过去这十年，一线城市的房价几乎涨了八倍到十倍，很多时候大家说这是通货膨胀现象。

的确，近十年M2从10多万亿涨到100多万亿，增长了10多倍，房价也差不多涨了10倍，逻辑判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。

然而，为什么同样的通货膨胀，有的商品涨价了，有的商品还掉价了？其实还是与供给需求有关。对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，也可能价格跌掉一半。货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。

住房作为附着在土地上的不动产，地价高房价必然会高，地价低房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，房价想涨也是涨不起来的。

控制房价的关键就是要控制地价。现在，土地升值有点畸形，原因有三方面：

其一，土地拍卖制度本身会不断推高地价。

现行的土地拍卖制度，是上世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的。它的好处是，政府主导下的阳光作业，能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易。

但拍卖制有个特点，就是价高者得，实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背。

其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。

其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿，比如这个地区房价每平方米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。

这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5万元以上。在这个意义上，如果靠旧城改造滚动城市开发，房价肯定会越来越高。总之，拍卖机制，加之新供土地短缺，旧城改造循环，这三个因素相互叠加，地价就会不断上升。

（三）房地产投资失衡

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。

十年前，我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活。

买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的1/6，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年家庭年收入买一套房”是合理的。对一个城市而言，GDP不能全部拿来投资造房，否则就无法持续健康发展。

正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%。如果GDP有1万亿，固定资产投资达到1.3万亿甚至1.5万亿，一年两年可以，长远就会不可持续。

固定资产投资不超过GDP的60%，再按“房地产投资不超过固定资产投资的25%”，也符合“房地产投资不超过GDP1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间，一再强调“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，实践证明也是合理的。

目前看，全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。

总之，投资占GDP比重太大，就会不可持续。有些城市因为房子造得很多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，又会出现“空城”“鬼城”。